專家傳真-以租還貸,地上權宅才能讓民衆買得起

專家傳真-以租還貸,地上權宅才能讓民衆買得起

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民衆買不起房是當前住宅問題之核心,建議政府不妨開辦「以租還貸」新型地上權宅,讓民衆買得起房。圖/本報資料照片

內政部2024年1月15日公佈2023年(民國112年)第三季臺灣房貸負擔率爲42.25%,季增0.16%,年增1.7%,房價所得比則上升到9.86倍,高於上一季的9.82倍,顯示蔡總統的住宅政策是無用,近兩年的打房措施是無效。

賴清德即將在520就任總統,但其住宅政策是蔡規賴隨,其「住宅百萬戶政策」僅是蔡總統政策的擴充版,把包租代管加碼爲25萬戶,興建社會住宅加碼爲25萬戶,房租補貼加碼爲50萬戶,並無法解決民衆買房問題,沒有重視民衆買不起房屋的訴求。

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事實上,賴總統的撒錢住宅政策比蔡總統撒得更兇,無視政府舉債與債留子孫問題,過度強調社會住宅政策,社會住宅是隻租不賣,僅滿足少數中低收入的居住需求,對多數租屋者社會住宅數量是杯水車薪,同時沒有像馬政府時代還有合宜住宅可購買,對想買合理價位住宅但沒資格租社會住宅而被迫租屋的民衆,真是情何以堪。

■建商協作推地上權公共住宅 擴大住屋供給

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民衆若要買房,就需將近十年不吃不喝,臺灣民衆尤其是年輕族羣爲何躺平,沒有鬥志?中國老祖宗一句話道出原因:「無恆產則無恆心」,民衆買不起房,纔是當前住宅問題之核心,但賴總統還未察覺。

日前與高雄一位建商閒聊,問及目前營建成本已高達一坪16或17萬元以上,標榜高級住宅甚至超過25萬元,再加上土地成本,房屋每坪定價30萬起跳,新購或換屋民衆都只能望屋興嘆「買不起」。因此個人主張推動地上權公共住宅,由建商來協助政府興建地上權公共住宅,建商不必向政府買地上權,因此並無地上權利金成本。

地上權是在住宅完工後出售給民衆時,比照民間售屋持分土地設定,因此個人建議的新型地上權宅成本結構大致有建築造價、管銷費用、建商利潤與稅負,以目前造價每坪16萬元,加上4萬元管銷費用、利潤與稅賦,地上權宅若以20萬元計算,30坪房屋則爲600萬,40坪房爲800萬,加上車位100萬,因此一般民衆購屋大致在700~900萬間,假定自備款設定100到150萬,貸款550~750萬,此刻政府可以規畫「以租還貸」還款方式,鼓勵年輕人來買房。

■鼓勵銀行配合政策,可在六都先開辦

同時鼓勵銀行承貸此項政策,用租金還房貸是銀行可靠的放貸,而購買地上權宅最大缺失是無法取得投資暴利,但它是自宅可住一輩子,至少50年,不會被房東漲房租或要求搬家,更不會像社會住宅最多租六年,可以讓年輕人真正成家,更可以讓住老宅的民衆能換屋來養老,整體地上權政策要區隔過去的地上權宅在要搭配「以租還貸」纔會讓民衆感受買得起。

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內政部第三季資料中六都,臺北市房價所得比本季爲12.92 倍、新北市爲15.67 倍、臺中市爲11.74倍、臺南市爲9.49倍、高雄市爲9.27 倍及桃園市8.09倍,有五都超過9倍,因此賴總統不妨在請六都市長開辦「以租還貸」新型地上權宅讓民衆買得起房。

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